很多新业主拿到钥匙，自己进去转一圈，看几条划痕、拍几张照片，就以为收楼没什么大问题。最贵的缺陷，你根本看不出来，这才是问题所在。
这份清单来自我们跑过的2,000+个新山新楼单位，记录的是专业验房师实际会查哪些项目。靠眼睛找不到的问题，偏偏才是最麻烦的那种。缺陷责任期（DLP）只有两年，从收到钥匙那天算起，过了期发展商没有义务帮你修。
- 新山新楼单位平均有30至80项记录缺陷，其中10至20%属于防水或结构问题，自费维修随随便便几千块。
- 最贵的那些偏偏看不出来。空洞砖、墙内潮湿、防水失效，靠眼睛都找不到，要用专业仪器才能检测。
- DLP只有24个月，从收楼当天起算，过期之后所有维修费用自己包。
- 专业验房发现的缺陷数量，通常是屋主自己走查的3至5倍。
收楼验房清单：新山新楼各区域检查项目
专业验房不是走一圈拍照，是每个房间、每块砖、每扇窗都要逐一检查记录。发展商收到报告，没有办法说没问题。以下是各区域的查验项目。
卧室
- 墙面、天花板不平整或有凹凸
- 油漆问题——起皮、覆盖不均、色差明显
- 墙身或天花板有裂缝
- 墙内潮湿或渗水痕迹
- 天花板疑似漏水（水渍、油漆起泡）
墙内潮湿最容易被忽略——表面看起来完全正常，几个月后才开始发霉或出现污渍，那时候DLP往往快到期了。
- 窗框有缝隙、变形，密封胶条不完整
- 地砖有污渍、划痕，或敲击有空洞声
- 瓷砖填缝不完整或已开裂
浴室
浴室防水出问题，漏水的往往是楼下，而不是你自己那层。更麻烦的是，往往要装修铺完砖才浮现——那时候才发现，代价已经完全不同了。专业验房必须包含专项防水测试，单靠眼睛根本找不到防水的问题。
- 墙面不平整或油漆不均
- 瓷砖裂缝、污渍或划痕
- 洗手盆、淋浴盘及喉管接口的硅胶缝隙
- 门框状况、门锁顺滑度、瓷砖切口是否锋利
浴室防水失效，是新山新楼业主事后自掏腰包维修金额最高的缺陷。不做灌水测试，没法知道防水有没有问题。
EC Malaysia 每个浴室都做灌水测试，同时配合专业防水检测仪器，装修前先确认防水过不过关。
预约验房 →客厅、厨房与公共区域
- 客厅大面积空洞砖（开放式设计尤其常见）
- 地砖有污渍、划痕或裂缝
- 填缝不完整或已开裂
- 天花板油漆不均或表面不平
- 门安装歪斜、门框不对齐
- 门面油漆不均、有刮花
- 楼梯墙身裂缝及梯级瓷砖状况
车道与外墙
- 外墙裂缝、接缝错位或表面不平整
- 户外地砖空洞——户外温差大，日后爆砖风险更高
- 车道或走廊有积水（排水坡度不足）
- 信箱、门铃、门框有污渍或损坏
车道积水不是小事。地面坡度不够，下大雨时水往屋内方向流，不是流向排水沟。发展商有责任修，趁DLP还在就提。
屋顶（有地房及顶层单位）
- 屋顶瓦片裂缝或变形
- 天沟（Longkang）堵塞、青苔积聚
- 水箱区域有青苔或污垢
新山全年雨量充足，屋顶一块裂缝瓦片就可能害你漏水。等天花板出现水渍才发现，DLP往往已快到期。
自己走查找不到的缺陷，才是最贵的那些
Eco Botanic 某单位，业主自己进去转了一圈，找到12项，大多是划痕和油漆问题。EC Malaysia 进场找到54项。多出来的那些，是几个房间的空洞砖、浴室墙内的潮湿，还有一处只有灌水测试才能查到的防水失效。54项全部提交发展商，DLP到期前整改完毕，全程不用业主掏一分钱。
最贵的缺陷，表面根本看不出来。以下是专业验房能找到、自己走查会漏掉的那几类：
| 缺陷类型 | 你能看到吗？ | 我们如何发现 |
|---|---|---|
| 空洞砖 | 看不到 | 敲击测试——逐块检查 |
| 墙内潮湿 | 看不到 | 热像仪检测 |
| 浴室防水失效 | 看不到 | 灌水测试 + 专业防水检测仪器 |
| 天花板渗水 | 出现污渍才知道 | 热像仪提前检出 |
| 屋顶瓦片损坏 | 上不去看 | 无人机 / 屋顶现场检查 |
两项关键测试，让发展商没得推
地面与墙面水平检测
地面不平，铺砖之后容易起拱爆裂。浴室坡度不对，水积着不流走。墙面不平，做橱柜要自己出钱批灰补，但这本来就该发展商交楼前搞定。我们用水平仪量每个房间和湿区，每处偏差都有记录，装修前发展商得先处理。
灌水测试（配合专业防水检测仪器）
每个浴室都做灌水测试，同时配合专业防水检测仪器，结果比传统方法快也准确。一旦发现问题，装修封墙之前立刻拍照记录、提交发展商。等装修做完才发现防水失效，地砖全部要拆开重铺，维修费是现在的5至10倍。DLP期间找出来，发展商出钱修。
两项测试都包含在 EC Malaysia 标准验房服务内，不另外收费。完整照片报告4至6个工作日送达。
WhatsApp 询问报价 →第一次了解验房？看这篇完整指南：新山验房全攻略——收楼后该怎么做。
常见问题
什么是空洞砖？为什么要检查？
空洞砖是瓷砖和底层水泥之间脱空，敲上去会发出闷声。时间长了踩踏或热胀冷缩会让它爆裂。装修完之后才发现更麻烦，往往已经在柜子或家具底下，拆开来换代价高。
新山新楼单位一般有多少缺陷？
根据我们的记录，一般单位有30至80项缺陷。多数是外观问题，但其中10至20%属于防水或结构问题。这些如果没在DLP期间向发展商索赔，事后自己修随随便便几千块。
灌水测试是什么？
灌水测试是用来确认浴室防水层有没有问题的专业测试。EC Malaysia 做灌水测试的同时配合专业防水检测仪器，结果更快更准确。趁装修前把问题找出来，发展商负责修。
验房要多久？报告什么时候出？
一般住宅单位大约2至3小时。完整照片报告在验房后4至6个工作日内送达，可直接用来向发展商提交。
你们在新山哪些地区服务？
我们以古来（Kulai）为据点，服务整个新山，包括依斯干达公主城、武吉印达、士古来、努沙再也、甘巴士、淡杯、地不佬、边佳兰等地区。WhatsApp 我们确认你的单位安排。
发展商有他们的清单。收楼前，你也需要一份。
EC Malaysia 用专业仪器逐一检查每个房间，出具发展商无法否认的照片报告。新山超过2,000个单位的验房经验，报告出来后协助你向发展商跟进。
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